Jak nastavit cenu nájemného

Máte byt připravený k pronájmu, ale tápete, jak nastavit správné nájemné? Když je cena příliš nízká, zbytečně přicházíte o peníze. Když je naopak vysoká, byt může zůstat dlouho prázdný. V článku vám na základě našich každodenních zkušeností ukážeme, jak určit reálnou tržní cenu a jak správně nastavit poplatky.

Podle čeho se reálně určuje hodnota bytu k pronájmu?

Naše doporučení je zaměřit se především na tyto oblasti:

• Základní parametry bytu: podlahová plocha, dispozice, patro a orientace.
• Technický stav nemovitosti: zda je byt po rekonstrukci, částečně modernizovaný, nebo v původním stavu.
• Vybavení domu a bytu: výtah, sklep, balkon, parkovací stání nebo další praktické benefity.
• Lokalita: dostupnost MHD, občanská vybavenost, dopravní spojení a celková atraktivita okolí.
• Srovnání s podobnými nabídkami: ideálně s byty stejné dispozice, velikosti, stavu a v podobné lokalitě.
• Faktory, které mohou cenu snížit: například vyšší patro bez výtahu, původní umakartové jádro nebo horší dopravní dostupnost.

Z našich zkušeností vyplývá, že právě tyto parametry nejlépe ukazují, v jakém cenovém rozmezí se může reálné nájemné pohybovat. Výše nájemného by proto měla vycházet především z hodnoty, kterou nájemníkovi nabízíte, nikoli z výše splátky hypotéky.

Jak zjistit, co aktuálně dělá konkurence na trhu?

Jakmile znáte parametry svého bytu, musíte se podívat ven. Konkurence na trhu vám neomylně ukáže strop, přes který zájemci nebudou ochotni jít.

Otevřete si největší realitní portály a nastavte si filtry na byty s totožnou dispozicí a podobným stavem v okruhu maximálně jednoho kilometru od vaší adresy. Sledujte nejen požadovanou cenu, ale především dobu, po kterou tam inzeráty visí. Inzerát, který vidíte na webu už dva měsíce, ukazuje přestřelenou cenu, za kterou se byt nedaří udat. V atraktivních lokalitách se správně naceněné byty často pronajmou během několika dnů až dvou týdnů. Záleží ale na konkrétní lokalitě i aktuální situaci na trhu.

Vyplatí se zahrnout poplatky přímo do nájmu, nebo je řešit zvlášť?

Způsob, jakým komunikujete zálohy na služby a energie, rozhoduje o tom, zda budete na konci roku doplácet ze svého. Rozdělte celkovou částku vždy na dvě položky: čisté nájemné pro vás a zúčtovatelné zálohy na služby (voda, teplo, úklid společných prostor).

V inzerátu pak uvádějte čistý nájem a pod to rozepište výši měsíčních poplatků. Jak se nám v praxi osvědčilo, tento transparentní přístup budí u zájemců největší důvěru a vás zbavuje administrativy spojené s vymáháním vysokých nedoplatků.

Kdy zájemce odradí příliš vysoká kauce a jak s ní pracovat?

Kauce (vratná jistota) slouží jako váš finanční štít pro případ neplacení nájmu nebo zničení vybavení. Zákon umožňuje žádat až trojnásobek měsíčního nájemného, to ale většinu spolehlivých lidí odradí, protože na začátku musí vynaložit obrovskou sumu v hotovosti.

Z praxe víme, že optimální výše kauce se odvíjí od stavu bytu. V praxi bývá u méně vybavených bytů často dostačující kauce ve výši jednoho měsíčního nájemného. U vybavených nebo nově zrekonstruovaných bytů se obvykle sjednává vyšší jistota. Tím si zajistíte krytí rizik a zároveň nevytvoříte pro zájemce nepřekonatelnou finanční překážku.

Jak přesně ovlivňují sezónní výkyvy rychlost nalezení nájemníka?

Realitní trh nedýchá po celý rok stejně. Poptávka má jasné křivky, se kterými musíte při cenotvorbě počítat. Sezónní výkyvy určují, zda si můžete dovolit cenu lehce nadsadit, nebo musíte jít s požadavky dolů.

Ve větších městech bývá nejvyšší poptávka často před začátkem školního roku, kdy byty hledají studenti a mladé rodiny. V této době můžete nastavit cenu o něco sebevědoměji. Naopak listopad, prosinec a leden představují na trhu útlum. Lidé se před svátky nechtějí stěhovat. Máme ověřeno, že pokud se vám byt uvolní v prosinci, vyplatí se snížit cenu hned na začátku o 5–10 %, abyste minimalizovali dobu, kdy byt zeje prázdnotou. Dva měsíce bez příjmu vás totiž stojí mnohem více než mírná sleva z měsíční sazby.

Jaký vliv má na výslednou částku nadstandardní vybavení a příslušenství?

• Sklep, balkon, klimatizace, předzahrádka nebo vlastní parkovací stání mohou výrazně zvýšit atraktivitu bytu i výši nájemného.
• Tyto prvky nevnímejte jako samozřejmost, ale jako benefity, za které si nájemníci rádi připlatí.
• Parkovací stání můžete nabídnout společně s bytem za vyšší nájemné nebo samostatně jako volitelnou položku.
• Klimatizaci, předzahrádku či garážové stání zmiňte už v titulku inzerátu.
• Z našich zkušeností vyplývá, že zejména v lokalitách s nedostatkem parkování může vlastní stání výrazně zvýšit zájem o byt a pomoci obhájit vyšší celkovou cenu pronájmu.

Shrnutí závěrem

Nastavení ceny nájemného je proces, který vyžaduje chladnou hlavu a práci s reálnými daty, nikoli emoce. Ukázali jsme si, jak posoudit hodnotu bytu podle jeho parametrů, sledovat aktuální situaci na trhu a správně nastavit nájemné i zálohy na služby. Zohlednění sezónnosti vám pomůže zkrátit dobu, kdy byt zůstává neobsazený, a vhodně zvolená výše nájemného může přilákat spolehlivého nájemce rychleji než dlouhé čekání na vyšší částku. Pokud si nejste jistí, jaké nájemné odpovídá právě vašemu bytu, využijte náš formulář pro výpočet tržního nájemného. Získáte orientační odhad vycházející z parametrů nemovitosti i aktuální situace na trhu a budete mít při stanovení ceny mnohem pevnější základ.

Časté dotazy

Jak často a o kolik můžu zvedat nájemné stávajícímu nájemníkovi?

Nájemné můžete navýšit na základě správně formulované inflační doložky ve smlouvě (jednou ročně podle míry inflace), nebo dohodou, případně návrhem na zvýšení nájemného podle zákona (maximálně o 20 % za poslední 3 roky vč. aktuálního zvýšení). Vždy to upravte přesným zněním ve vaší nájemní smlouvě.

Patří příspěvek do fondu oprav k poplatkům, které platí nájemník?

Ne. Fond oprav a náklady na správu domu (např. odměna výboru SVJ) se týkají zhodnocování vašeho majetku a platí je výhradně majitel nemovitosti. Do zúčtovatelných poplatků pro nájemníka patří pouze služby, které on reálně spotřebovává (voda, výtah, osvětlení a úklid společných prostor).

Mám poskytnout slevu na nájemném, když mi zájemce nabízí platbu na půl roku dopředu?

Podle našich zkušeností platba předem sice vypadá lákavě, ale často může zakrývat jiný problém zájemce (například fakt, že nemá doložitelné pravidelné příjmy nebo má exekuce). Standardní měsíční placení s adekvátní kaucí je pro vás dlouhodobě bezpečnějším ukazatelem finanční spolehlivosti.

Co mám dělat, když se mi byt nedaří pronajmout déle než měsíc?

Pokud je byt kvalitně prezentovaný a přesto se delší dobu nedaří najít nájemce, bývá nejčastější příčinou příliš vysoká cena. Zkontrolujte znovu podobné nabídky ve vašem okolí a snižte požadované nájemné o 5 až 10 %. Reakce trhu na úpravu ceny bývá zpravidla okamžitá.