Jak prověřit nájemníka a vyhnout se neplatičům: Kompletní návod
Výběr nájemníka patří mezi nejdůležitější kroky celého pronájmu. Špatně zvolený nájemník může způsobit problémy s placením nájemného, poškodit vybavení bytu nebo vést ke zdlouhavým právním sporům. Dobrou zprávou je, že většinu rizik lze odhalit ještě před podpisem nájemní smlouvy. V tomto článku si ukážeme, jak prověřit nájemníka, kde ověřit exekuce a dluhy, jak posoudit bonitu zájemce a na co si dát pozor už během první komunikace.
Jak poznat problémového nájemníka už při první zprávě nebo prohlídce?
Lustrace začíná už ve chvíli, kdy vám na inzerát pípne první zpráva. Všímejte si varovných signálů v komunikaci. Chroničtí neplatiči spoléhají na emoce, vytvářejí časový tlak a vymlouvají se na nepřízeň osudu.
Zaměřte se na tři hlavní znaky v chování:
- Neúměrný spěch: Zájemce se chce nastěhovat ihned, ideálně zítra.
- Odpor k papírování: Člověk nabízí zaplacení prvního nájmu v hotovosti na ruku, jen aby se vyhnul podpisu rezervační smlouvy a předkládání dokladů.
- Kritika předchozích majitelů: Zájemce barvitě vypráví, jak ho předchozí pronajímatel neoprávněně vyhodil nebo mu dělal naschvály.
Kde a jak zjistit exekuce a dluhy zájemce o byt?
Člověk v exekuci zřídkakdy zvládne dlouhodobě hradit nájem. Navíc k vám domů může přijít exekutor a zabavit vybavení bytu, pokud se nedomluvíte jinak a neprokážete vlastnictví.
Zájemce vždy zkontrolujte ve dvou základních registrech:
1. Insolvenční rejstřík (ISIR)
Tento rejstřík provozuje Ministerstvo spravedlnosti a hledání v něm je zcela zdarma. Přejděte na web isir.justice.cz, zadejte jméno a příjmení zájemce (případně datum narození pro přesnější shodu) a ihned vidíte, zda neprochází osobním bankrotem.
2. Centrální evidence exekucí (CEE)
Provozuje ji Exekutorská komora ČR na webu ceecr.cz. Každý dotaz stojí přibližně 60 Kč, ale tato investice se bezpodmínečně vyplatí. Zadáte jméno a datum narození (nebo rodné číslo) a zjistíte, zda jsou proti osobě vedeny pravomocné exekuce evidované podle exekučního řádu. Nejde však o úplný obraz všech možných dluhů nebo všech vymáhacích řízení.
Jak probíhá prověření bonity nájemníka a jeho příjmů?
Prověření bonity nájemníka znamená zjištění, zda má dotyčný dostatek peněz na život i na váš byt. Ideální nájemník vynakládá na bydlení (nájem plus energie) maximálně 40 % svého čistého měsíčního příjmu. Pokud je to více, i neplánovaný výdaj typu rozbitá pračka ho uvrhne do neschopnosti zaplatit vám.
Vyžádejte si hmatatelné důkazy o příjmu:
- Pracovní smlouvu: Zjistíte, zda nepracuje pouze na zkušební dobu nebo na brigádu (DPP).
- Výplatní pásky: Požádejte o pásky za poslední 3 měsíce.
- Výpis z účtu: U OSVČ (podnikatelů) chtějte vidět výpis z účtu nebo daňové přiznání za minulý rok.
Proč a jak kontaktovat předchozího pronajímatele?
Nejlepší vizitkou člověka je jeho minulost. Lidé často padělají výplatní pásky, ale zfalšovat detailní rozhovor s předchozím majitelem bytu je mnohem složitější. Vyžádejte si od zájemce telefonní číslo na majitele bytu, kde bydlel doteď.
Zavolejte mu a zeptejte se na tři přímé otázky:
- Platil nájemce vždy včas a bez upomínání?
- Byly s ním nějaké problémy ohledně rušení nočního klidu nebo stížností sousedů?
- V jakém stavu byt předal při odstěhování?
Které registry a nástroje vám ušetří čas při kontrole zájemce?
Místo obcházení několika různých databází můžete využít placené nástroje, které agregují data na jedno místo. Tyto služby napojují své systémy na rejstříky dlužníků, insolvence, trvalé pobyty na úřadech i policejní databáze hledaných osob.
Zkuste využít služby pro pronajímatele, jako jsou různé komplexní zprávy o spolehlivosti (nabízí je např. platformy pro přímý pronájem). Do systému zadáte údaje ze zájemcova dokladu totožnosti a během minuty obdržíte celkový report do e-mailu.
Co dělat, když má zájemce škraloup, ale působí solidně?
Někdy narazíte na člověka, který má z minulosti škraloup (např. starou, již splácenou exekuci), ale komunikuje na rovinu, má stabilní příjem a nepůsobí jako podvodník. Pokud se ho rozhodnete přijmout, musíte maximálně posílit smluvní ochranu.
Zajistěte se následujícími kroky:
- Zkraťte dobu nájmu: Místo standardní smlouvy na 1 rok uzavřete nájemní smlouvu pouze na 3 měsíce. Pokud bude platit včas, dodáte dodatek na prodloužení.
- Zvyšte kauci (jistotu): Občanský zákoník umožňuje vybrat kauci až do výše tří měsíčních nájmů. Využijte toho naplno.
- Vyžádejte si ručitele: Do smlouvy přidejte doložku o ručení třetí, bonitní osobou (např. rodičem), která se zaváže dluhy zaplatit v případě výpadku příjmů nájemníka.
Shrnutí: Důvěřujte faktům, ne dojmu
Výběr nájemníka by nikdy neměl být založen pouze na sympatiích nebo prvním dojmu. Důkladné prověření zájemce vám může ušetřit měsíce problémů s neplacením nájmu, řešením škod nebo složitým ukončováním nájemního vztahu. Ověření exekucí a insolvencí, kontrola příjmů, reference od předchozího pronajímatele i pozorné sledování komunikace patří mezi základní kroky, které by měl udělat každý zodpovědný pronajímatel.
Neexistuje způsob, jak riziko problémového nájemníka zcela vyloučit, ale správně nastavený proces výběru ho dokáže výrazně snížit. Čím více relevantních informací si před podpisem nájemní smlouvy ověříte, tím větší máte šanci na klidný a dlouhodobě fungující pronájem. Pokud vás zajímá celý proces výběru od první komunikace až po podpis smlouvy, přečtěte si také náš článek o výběru správného nájemce.
Nejčastější otázky k prověřování nájemníků
Může mi zájemce odmítnout ukázat pracovní smlouvu?
Ano, zájemce nemá zákonnou povinnost vám své dokumenty ukazovat. Vy ale zároveň nemáte povinnost uzavřít smlouvu s každým zájemcem, výběr by ale měl stát na legitimních a doložitelných kritériích, například bonitě, předchozí platební historii a schopnosti doložit příjem.
Jaká je maximální výše kauce, kterou mohu požadovat?
Zákon omezuje maximální výši vratné jistoty (kauce) na trojnásobek měsíčního nájemného. Do této částky se nepočítají zálohy na energie a služby.
Jak bezpečně ověřit identitu na prohlídce?
Na osobní prohlídce vždy požádejte o předložení platného občanského průkazu. Zkontrolujte fotku a porovnejte si jméno a adresu s tím, co o sobě zájemce tvrdí. Zkontrolujte také zadní stranu průkazu. Pokud má zájemce trvalý pobyt na adrese úřadu, berte to jako signál k doplňujícím otázkám.
Co když zájemce slibuje zaplacení kauce na splátky?
Přistoupení na splátkový kalendář kauce představuje vysoké riziko. Pokud zájemce nedokáže před nastěhováním naspořit na kauci, nebude pravděpodobně schopen zvládat ani neočekávané životní výdaje a brzy začne dlužit na nájmu. Trvejte na zaplacení plné výše kauce před předáním klíčů.
