Revize a kontroly v pronájmu: co platí majitel a co nájemník?

V praxi se s tím setkáváme velmi často. A není se čemu divit. Pojmy kontrola, servis a revize se běžně používají jako synonyma, jenže z pohledu nájemního vztahu mezi nimi může být zásadní rozdíl.

Pojďme si v tom proto udělat jasno.

Revize není totéž, co běžná kontrola

Nejdříve je důležité odlišit dvě věci. Když přijde technik například ke kotli, vyčistí ho, seřídí, zkontroluje jeho funkčnost a ověří, zda správně hoří, jedná se zpravidla o pravidelnou servisní prohlídku a údržbu spotřebiče.

Naproti tomu revize je odborné posouzení technického zařízení nebo rozvodu, které provádí osoba s příslušným oprávněním a jehož výsledkem bývá revizní zpráva s kulatým razítkem.

A právě toto rozlišení je důležité i při rozhodování, kdo má účet zaplatit.

Jednoduché pravidlo: servis spotřebiče nájemník, revize rozvodů majitel

U běžného nájmu bytu se můžeme orientovat podle poměrně jednoduchého pravidla. Nájemník hradí běžnou údržbu, pravidelné prohlídky a čištění zařízení, která v bytě používá, a to 1x za rok.

Majitel naopak zajišťuje a hradí 1x za 3 roky revize technických rozvodů a zařízení, které patří k samotnému bytu nebo domu a nespadají do běžné údržby nájemníka. Takže například pravidelný servis plynového kotle jde běžně za nájemníkem. Revizi plynových rozvodů ale na nájemníka nepřenášíme – tu řeší majitel.

Plynový kotel: kdo platí každoroční servis?

Pokud je v bytě vlastní plynový kotel, jeho pravidelná prohlídka a čištění patří mezi běžnou údržbu bytu. A tu podle občanského zákoníku hradí nájemník. V praxi tedy nájemník zpravidla objedná servisního technika, který kotel vyčistí, zkontroluje jeho funkčnost, spalování a případně ho seřídí.

Často se tento servis provádí jednou ročně, ideálně před topnou sezonou. Konkrétní interval je ale dobré vždy ověřit také v návodu výrobce daného kotle. Majitelům doporučujeme termíny servisů hlídat. Ne proto, že bychom chtěli nájemníka zbytečně kontrolovat, ale protože jde stále o zařízení, které patří majiteli nemovitosti.

V naší správě proto požadujeme, aby nám nájemník po provedeném servisu doložil servisní zprávu. Majitel má jistotu, že je kotel udržovaný, a nájemník má doloženo, že svoji povinnost splnil.

A co revize plynových rozvodů?

Tady je situace jiná. Revize plynových rozvodů není běžnou údržbou bytu a její náklady nejdou za nájemníkem. Revizi zajišťuje a hradí majitel nemovitosti. V praxi se u plynových rozvodů často pracuje s tříletým intervalem revizí. Pro majitele je však důležité především jedno, revize plynového rozvodu není náklad, který bychom účtovali nájemníkovi jako běžnou údržbu.

Stejnou logiku používáme také u revizí elektroinstalace.

Co když servis kotle odhalí závadu?

Tohle je velmi častá situace. Nájemník si objedná pravidelný servis kotle a technik zjistí, že je potřeba něco opravit. V tu chvíli už nestačí říci: „Kotel používá nájemník, takže všechno platí on.“ Nařízení vlády vymezuje, které opravy se považují za drobné opravy hrazené nájemníkem. Mezi nimi jsou i některé opravy kotlů etážového topení.

Současně ale existuje roční finanční limit drobných oprav. Od roku 2026 činí 150 Kč za každý m² podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Pokud například kotel kompletně doslouží a je potřeba ho vyměnit za nový, nejde už o běžnou údržbu nájemníka. Takovou investici hradí majitel za předpokladu, že nájemník dělá pravidelné kontroly a údržbu, a tím pádem se kotel nerozbil jeho vinou.

A co bojler nebo karma?

Podobné pravidlo platí také pro bojler, karmu nebo jiný ohřívač vody. Jejich běžné čištění a pravidelné preventivní prohlídky spadají do běžné údržby, kterou zajišťuje nájemník.

Pokud ale zařízení doslouží a musí být kompletně vyměněno, jde zpravidla o náklad majitele.

A kdo platí kominíka?

U komínů vzniká snad ještě více zmatků než u kotlů. Hlavně proto, že se běžně říká „revize komína“, i když kominík ve skutečnosti často provádí čištění a pravidelnou kontrolu spalinové cesty. Revize spalinové cesty je něco jiného a neprovádí se automaticky každý rok. Je potřeba například při vzniku nové spalinové cesty, po některých stavebních úpravách, změně paliva, po požáru nebo v dalších stanovených situacích. Pravidelné čištění a kontrola komína nebo spalinové cesty mohou být součástí provozních nákladů spojených s užíváním domu.

U bytového domu je proto nejprve potřeba zjistit, zda kominíka zajišťuje SVJ nebo správce domu v rámci společných služeb, nebo zda jde o zařízení sloužící konkrétnímu bytu. Tady bychom tedy nedoporučovali používat jednoduché pravidlo „komín používá nájemník, proto ho vždy platí nájemník“. Záleží na konkrétním technickém řešení domu.

Co by měl hlídat majitel?

Majitel pronajímaného bytu by podle nás neměl čekat jen na to, až se něco rozbije. Je dobré mít přehled o technickém stavu bytu a vědět, kdy byly naposledy provedeny revize a kontroly, které jsou na jeho straně. Týká se to především plynových a elektrických rozvodů a u rodinných nebo celých nájemních domů také dalších technických zařízení - například hromosvodu, společných rozvodů, požárně bezpečnostních zařízení nebo společné kotelny.

Pokud máte byt v SVJ, velkou část těchto povinností samozřejmě neřešíte sami. Revize společných částí domu zajišťuje SVJ nebo správce. I tak ale doporučujeme mít přehled o tom, zda jsou revize skutečně prováděné.

Může majitel napsat do smlouvy, že všechny revize platí nájemník?

Ne. Nájemní smlouva samozřejmě může podrobně upravit povinnosti nájemníka týkající se běžné údržby, servisu kotle nebo oznamování závad. Nelze ale jednoduše napsat, že „veškeré revize a opravy bytu hradí nájemník“, a tím přenést povinnosti majitele na druhou stranu.

Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně uvádí, že nájemník nehradí pravidelné elektrorevize a plynorevize rozvodů. Tyto náklady jsou na straně pronajímatele. Proto máme v našich nájemních smlouvách raději přesně rozděleno, co zajišťuje nájemník a co majitel. Je to srozumitelnější, a především se tím předchází sporům.

Co hrozí, když se revize a servis dlouhodobě neřeší?

Největší problém většinou nepřijde v okamžiku, kdy zapomenete na termín v kalendáři. Přijde až ve chvíli, kdy se něco stane. U zanedbaného kotle může vzniknout závada, zvýšit se spotřeba nebo se zkrátit životnost zařízení. U plynu nebo elektroinstalace už může jít samozřejmě také o bezpečnost.

A důležité mohou být doklady o údržbě také při řešení pojistné události. Není pravda, že pojišťovna automaticky odmítne plnění pokaždé, když chybí nějaká revize. Může ale zkoumat, zda zanedbání povinnosti mělo souvislost se vznikem nebo rozsahem škody. Proto doporučujeme všechny servisní zprávy, kontroly a revize uchovávat.

Jak to máme nastavené při  správě bytu?

Za nás je nejlepší jednoduchý systém. Nájemník se stará o běžnou údržbu bytu a pravidelné preventivní prohlídky zařízení, která používá, například kotle, karmy nebo bojleru. Majitel řeší revize rozvodů a technické záležitosti, které patří k samotné nemovitosti.

A pokud spravujeme byt my, termíny hlídáme, připomínáme nájemníkům potřebné servisy a majitele upozorňujeme na revize, které jsou na jeho straně. Díky tomu se nestává, že po několika letech někdo otevře šanon a zjistí, že poslední doklad od technika pochází z doby, kdy se nájemník do bytu nastěhoval.

Takže kdo co platí?

Nejjednodušší pomůcka je tato:

- Nájemník: běžná údržba, čištění a pravidelné servisní prohlídky spotřebičů.

- Majitel: revize plynových a elektrických rozvodů, větší opravy a výměny zařízení, které již nespadají do běžné údržby nebo drobných oprav.

U společných částí bytového domu pak revize zpravidla zajišťuje SVJ nebo správce domu. Samozřejmě existují situace, kdy záleží na konkrétním zařízení nebo technickém řešení domu. Ale pokud si zapamatujete rozdíl mezi servisem spotřebiče a revizí rozvodů, máte vyřešenou velkou část nejčastějších nejasností.

Závěrem

Nenechávejte servis a revize jen na paměti. U každého pronajímaného bytu si veďte jednoduchý přehled: kdy byl servisovaný kotel, kdy proběhla revize plynu nebo elektřiny, kdy byl kominík a kdo má příští kontrolu objednat.

Je to maličkost, která dokáže ušetřit spoustu starostí – a hlavně pomáhá udržovat byt dlouhodobě bezpečný a v dobrém technickém stavu.

Časté dotazy

Kdo platí revizi bojleru v pronajatém bytě?

Kontrolu tlaku a bezpečnostních ventilů, stejně jako vnitřní revizi bojleru, hradí majitel nemovitosti. Je to trvalá součást instalace bytu.

Když se při roční kontrole kotle zjistí závada, kdo platí opravu?

Samotnou preventivní kontrolu platí nájemník. Pokud se ale zjistí nutnost větší opravy nebo výměny drahých součástek (nad rámec běžné údržby do určité částky, typicky stanovené nařízením vlády), hradí tyto opravy majitel.

Může si majitel provést kontrolu spotřebičů sám?

Běžnou vizuální kontrolu stavu (například zda neuniká voda pod dřezem) můžete udělat sami při pravidelné návštěvě. Pro jakékoliv zásahy do plynu, spalinových cest nebo vnitřností elektrospotřebičů si ale vždy přizvěte odborníka.

Jak často má nájemník volat technika na plynový kotel?

Běžná kontrola plynového kotle (vyčištění, seřízení) se provádí jednou ročně. Revizi plynových rozvodů od plynoměru ke spotřebiči pak nájemník zajišťuje jednou za tři roky.